Kosten & Steuern5 Min. LesezeitStand: 26. Oktober 2026Nächste Prüfung: April 2027

Wie finanziere ich ein Haus in Schweden aus Deutschland?

Kurz gesagt

Seit dem 1. April 2026 darf ein Kredit für den Kauf einer Wohnung oder eines Hauses in Schweden höchstens 90 % des Marktwerts betragen. Sie brauchen also mindestens 10 % Eigenanteil (kontantinsats). Kreditgeber kann nach dem Gesetz ein schwedisches oder ein ausländisches Kreditinstitut sein. Ob eine bestimmte Bank Käufern ohne Wohnsitz in Schweden Kredit gibt, haben wir nicht belegt.

Die Regel seit dem 1. April 2026

Am 1. April 2026 ist in Schweden das Gesetz 2026:226 über die Begrenzung von Wohnkrediten in Kraft getreten. Es ersetzt die Regeln der Finanzaufsicht (Finansinspektionen), die diese zum 31. März 2026 aufgehoben hat. Stand der Angaben ist der 26. Oktober 2026.

Beim Kauf darf der Kredit höchstens 90 % des Marktwerts der Wohnung oder des Hauses betragen (§ 4). Die schwedische Verbraucherstelle für Bank- und Finanzfragen rechnet das um: Sie brauchen mindestens 10 % als Anzahlung, auf Schwedisch kontantinsats.
Bei Erhöhung eines bestehenden Kredits (tilläggslån) gelten höchstens 80 % (§ 5).
Tilgung: Liegt der Kredit über 70 % des Werts, sind mindestens 2 % des gesamten Kreditbetrags im Jahr zu tilgen. Bei mehr als 50 bis 70 % sind es mindestens 1 % im Jahr (§ 7; Finansinspektionen).
Die verschärfte Tilgungsregel für Haushalte mit Schulden über dem 4,5-Fachen des Jahreseinkommens ist entfallen (Finansinspektionen).

Beim Kauf stieg die Grenze damit von 85 auf 90 %, bei Zusatzkrediten sank sie von 85 auf 80 % (Finansinspektionen). Ältere Texte im Netz nennen noch die alten Zahlen. Achten Sie auf das Datum der Quelle.

Was das für Ihren Eigenanteil heißt

Ein Rechenbeispiel mit frei gewählter Zahl: Kostet ein Haus 2.000.000 SEK, liegt die Grenze für den Kredit bei 1.800.000 SEK. Mindestens 200.000 SEK bringen Sie selbst mit. Die Kaufnebenkosten kommen hinzu. Ob Ihre Bank sie mitfinanziert, fragen Sie vor dem Gebot. Welche Posten es gibt und wie hoch sie sind, steht unter Kaufnebenkosten Schweden.

Wert des Hauses (frei gewählt)	Kredit höchstens (90 %)	Eigenanteil mindestens (10 %)
1.000.000 SEK	900.000 SEK	100.000 SEK
2.000.000 SEK	1.800.000 SEK	200.000 SEK
3.000.000 SEK	2.700.000 SEK	300.000 SEK

Die Grenze richtet sich nach dem Marktwert, nicht nach dem Kaufpreis. Die Tabelle setzt beides gleich. Liegen sie bei Ihrem Haus auseinander, kann sich der Eigenanteil ändern.

Den Teil, den der Kredit nicht deckt, zahlen Sie laut der Verbraucherstelle mit eigenem Kapital. Manche Käufer nehmen für einen Teil einen Kredit ohne Sicherheit auf. Dieser hat oft einen höheren Zins.

Wer Kredit geben darf

Das Gesetz nennt als Kreditgeber ein „svenskt eller utländskt kreditinstitut“, also ein schwedisches oder ein ausländisches Kreditinstitut (§ 1). Welche Banken Käufern ohne Wohnsitz in Schweden tatsächlich Kredit geben und zu welchen Bedingungen, haben wir nicht belegt. Wir nennen deshalb keine Bank. Fragen Sie mehrere an, schwedische und Ihre eigene.

Gilt das Gesetz auch für Ferienhäuser?

Das Gesetz spricht von einer Wohnung in Schweden („bostad i Sverige“). Es regelt Ferienhäuser nicht ausdrücklich. Ob die Grenze von 90 % für Ihr Ferienhaus gilt, kann Ihnen nur die Bank sagen. Fragen Sie danach, bevor Sie bieten.

Pantbrev in Schweden, Grundschuld in Deutschland

Banken sichern einen Kredit in Schweden über eine Hypothekeneintragung (inteckning) im Grundbuch ab. Als Beleg dafür stellt Lantmäteriet ein Pantbrev aus. Eine neue Eintragung ist nur nötig, wenn im Haus nicht schon genug Pantbrev vorhanden sind. Die Eintragung kostet Stempelsteuer, siehe Kaufnebenkosten.

In Deutschland heißt die vergleichbare Sicherheit Grundschuld. Das Bürgerliche Gesetzbuch beschreibt sie als Belastung eines Grundstücks mit einer bestimmten Geldsumme (§ 1191). Manche Käufer fragen ihre deutsche Bank, ob sich ein Kauf in Schweden über eine Sicherheit auf eine deutsche Immobilie finanzieren lässt. Ob und zu welchen Bedingungen eine Bank das tut, entscheidet sie selbst. Dazu haben wir keine Quelle, deshalb gibt es von uns keine Aussage.

So läuft ein Kredit ab

Die Verbraucherstelle beschreibt den Weg in diesen Schritten:

Kreditzusage (lånelöfte). Mit ihr dürfen Sie nach einer Immobilie suchen und mitbieten.
Vorläufige Kreditprüfung. Danach erhalten Sie ein Informationsblatt mit den Vorabangaben.
Endgültige Kreditprüfung. Erst nach ihr erhalten Sie ein verbindliches Angebot, mit mindestens sieben Tagen Bedenkzeit.

Weil die Prüfung Zeit braucht, sollten Sie die Zusage früh beantragen, bevor Sie ein Haus gefunden haben.

Die Kreditzusage (lånelöfte)

Bevor Sie bieten, holen Sie eine Kreditzusage ein. Sie erlaubt Ihnen, nach Häusern zu suchen und mitzubieten, und sie ist keine feste Zusage: „Ett lånelöfte är inte en garanti för att du får låna.“ Die Bank prüft zuerst vorläufig und später endgültig (Konsumenternas bank- och finansbyrå).

Dieselbe Stelle rät, Angebote mehrerer Kreditgeber einzuholen, das eigene Budget durchzurechnen, Risiken wie steigende Zinsen zu bedenken und sich die Zinsbindung (räntebindning) genau anzusehen.

Zinsbindung und Tilgung

Ein Kredit hat Perioden, für die Sie die Zinsen festschreiben können, auf Schwedisch räntebindning. Sie können den Zins ganz oder teilweise binden oder laufend Geld für einen Zinspuffer (räntebuffert) zurücklegen. Ob variabel oder fest, jede Wahl hat Folgen, die Sie vorher durchrechnen sollten. Die Verbraucherstelle nennt als Risiken den Verlust des Arbeitsplatzes, den Tod oder die Trennung eines Partners, steigende Zinsen und steigende Ausgaben.

Wer hoch beliehen ist, muss tilgen. Die Bank erstellt dafür einen individuellen Tilgungsplan (amorteringsplan). Die Sätze stehen oben. Die Verbraucherstelle empfiehlt außerdem, mehrere Kreditgeber anzufragen und Angebote einzuholen. Eine unabhängige Beratung darf keine Provision von Kreditgebern annehmen.

Was zu klären bleibt

Gibt Ihnen die Bank ohne schwedische Personnummer einen Kredit? Dazu fanden wir keine Quelle.
Gilt die Grenze von 90 % für das Ferienhaus, das Sie im Blick haben?
Finanziert die Bank die Kaufnebenkosten mit?
Welche Zinsbindung und welche Tilgung verlangt die Bank in Ihrem Fall?

lagom.haus ist kein Kreditgeber und gibt keine Finanzierungs- oder Anlageberatung. Wir nehmen kein Geld von Käufern an. Im Rechner sehen Sie, wie sich ein Kredit auf die monatliche Belastung auswirkt, und im E-Book finden Sie die Finanzierung im Zusammenhang mit dem Rest des Kaufs. Das Fika-Gespräch ist kostenlos und unverbindlich.

Stand26. Oktober 2026

Geprüft gegen6 Quellen, unten verlinkt

Nächste PrüfungApril 2027

Quellen

Gesetze und Behörden belegen die Regel, Statistiken die Zahlen, Ratgeber und Presse die Praxis. Vor einer Entscheidung bitte die Originalquelle öffnen.