Gibt es einen Notar beim Hauskauf in Schweden, und wer schreibt den Vertrag?
Kurz gesagt
Nein, einen Notar gibt es beim schwedischen Hauskauf nicht. Den Kaufvertrag (köpekontrakt) schreibt der Mäklare des Verkäufers. Gültig ist der Kauf, wenn der Vertrag schriftlich ist, Kaufpreis und Grundstück nennt, die Übertragung erklärt und von beiden Seiten unterschrieben ist. Für den Grundbucheintrag müssen zwei Zeugen die Unterschrift des Verkäufers bestätigen.
Die Formvorschriften
Das schwedische Grundstücksrecht (Jordabalken, Kapitel 4) verlangt für einen gültigen Kauf eine schriftliche Kaufurkunde. Verkäufer und Käufer unterschreiben sie. Sie nennt den Kaufpreis und erklärt, dass das Grundstück auf den Käufer übergeht. Üblich ist außerdem die genaue Grundstücksbezeichnung (fastighetsbeteckning). Mündliche Absprachen und Gebote sind nicht bindend; erst die Unterschrift ist es.
Zwei Dokumente: köpekontrakt und köpebrev
In der Praxis gibt es zwei Urkunden. Das köpekontrakt ist der eigentliche Kaufvertrag mit allen Bedingungen, Anzahlung, Übergabetag und Klauseln. Das köpebrev ist die kurze Quittung am Übergabetag, die bestätigt, dass der Kaufpreis bezahlt ist. Für den Grundbucheintrag bei Lantmäteriet reicht man meist das köpebrev ein.
Zeugen statt Notar
Damit Lantmäteriet die lagfart erteilt, muss die Unterschrift des Verkäufers von zwei Personen bezeugt sein (Jordabalken 20 Kap. 7 §). Die Zeugen dürfen nicht Vertragspartei sein und müssen mindestens 15 Jahre alt sein; sie bestätigen nur die Unterschrift, nicht den Inhalt. Fehlt die Bezeugung, wird der Antrag ruhend gestellt, bis sie nachgeholt ist. Lantmäteriet informiert in einem eigenen Blatt über digitale und physische Unterzeichnung; die Einzelheiten dazu klären wir im konkreten Fall mit dem Mäklare.
Was das für Sie heißt
Der Vertrag kommt vom Mäklare, auf Schwedisch, meist auf Grundlage von Branchenvorlagen. Niemand prüft ihn von Amts wegen in Ihrem Interesse. Wir gehen ihn mit Ihnen Absatz für Absatz durch; die rechtliche Prüfung einzelner Klauseln (etwa Haftungsausschlüsse oder Rücktrittsrechte) übernimmt, wenn Sie das möchten, ein schwedischer Anwalt.
Quellen
- RechtsauskunftLawline, Vilka formkrav gäller vid ett fastighetsköp?
- RechtsauskunftLawline, Köp av fast egendom
- RatgeberBoio, Ordlista: Köpebrev
- BehördeLantmäteriet, Informationsblatt zur digitalen und physischen Unterzeichnung
- BehördeLantmäteriet, Ansökan om lagfart och inteckning (Formular)
Gesetze und Behörden belegen die Regel, Statistiken die Zahlen, Ratgeber und Presse die Praxis. Vor einer Entscheidung bitte die Originalquelle öffnen.
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