Was macht ein Mäklare in Schweden, und wie prüfe ich, ob er registriert ist?
Kurz gesagt
Der Mäklare ist in Schweden der Immobilienmakler. Nach der Aufsicht FMI ist er ein unparteiischer Vermittler, der persönlich haftet. In der Regel beauftragt ihn der Verkäufer, er muss aber die Interessen beider Seiten wahren. Er muss bei der FMI registriert sein, und Sie können das auf fmi.se prüfen. Ein Gutachten führt er nicht durch, und er haftet nicht dafür, dass Sie das Haus untersuchen.
Wer der Mäklare ist
Der fastighetsmäklare ist in Schweden der Immobilienmakler. Wenn Sie ein Haus kaufen, begegnen Sie ihm bei der Besichtigung, beim Bieten und beim Vertrag. Den Kaufvertrag schreibt er, einen Notar gibt es nicht (siehe Notar beim Hauskauf).
Die Fastighetsmäklarinspektionen (FMI), die Aufsicht über die Mäklare, beschreibt ihn als „opartisk mellanman“, als unparteiischen Vermittler. Er ist nicht Partei im Kaufvertrag. Er haftet persönlich aus dem Vermittlungsauftrag, das Maklerunternehmen in der Regel nicht. Beschwerden richten sich deshalb an den einzelnen Mäklare und nicht an die Firma.
Für wen er arbeitet
Beim Hauskauf hat meist der Verkäufer den Mäklare beauftragt. Das Gesetz verlangt mehr als Dienst für den Auftraggeber. Im Fastighetsmäklargesetz (2021:516) steht in 3 kap. 1 §: „En fastighetsmäklare ska utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed.“ Und weiter: „Fastighetsmäklaren ska ta tillvara både säljarens och köparens intresse.“ Konsumentverket schreibt: „Vid en försäljning ska mäklaren värna om både köparen och säljarens intressen.“
Eine Ausnahme nennt die FMI beim Preis: Hat der Verkäufer den Mäklare beauftragt, soll er einen möglichst hohen Preis erzielen. Und er darf nicht als Bevollmächtigter einer Seite gegen die andere auftreten. Das Gesetz sagt in 3 kap. 11 §, er darf nicht „som ombud företräda säljare gentemot köpare eller köpare gentemot säljare“. Begrenzte Hilfsaufgaben sind erlaubt, etwa die Quittung des Kaufpreises bei der Übergabe.
Was Sie vom Mäklare erwarten können
Die FMI und Konsumentverket nennen Pflichten, die für Sie als Käufer wichtig sind:
- Objektbeschreibung: Der Mäklare muss sie jedem geben, der ein Gebot erwägt, und zwar rechtzeitig vor dem Kauf.
- Information über Eigentümer und Belastungen: Er prüft, wem das Haus gehört und welche Belastungen wie Hypotheken oder Dienstbarkeiten (servitut) bestehen.
- Hinweis auf Ihre Untersuchungspflicht: Er muss Sie darüber schriftlich informieren und erklären, was sie bedeutet.
- Wohnkostenkalkulation: Er muss Ihnen eine schriftliche Berechnung der Wohnkosten anbieten, damit Sie wissen, welche Kosten ein Kauf mit sich bringt.
- Gebotsliste: Er führt die Liste der Gebote. Wie das Bieten funktioniert, steht unter Hemnet auf Deutsch.
- Hilfe bei den Vertragsunterlagen: Er unterstützt beide Seiten beim Vertrag und bei der Übergabe.
Das Bieten: was der Mäklare festlegt
Konsumentverket schreibt zum Bieten: „Ett bud är inte bindande för någon.“ Ein Gebot bindet also weder den Bietenden noch den Verkäufer, bindend wird erst der unterschriebene Vertrag. Kein Gesetz regelt den Ablauf der Gebotsrunde. Verkäufer und Mäklare legen ihn fest, der Mäklare erklärt ihn vorab und gibt alle Gebote an den Verkäufer weiter. Es gibt offene und verdeckte Runden. In der Gebotsliste stehen Namen, Kontaktdaten, Beträge, Zeiten und Bedingungen. Gebote können Sie per Telefon, Nachricht oder im Internet abgeben.
Was der Mäklare nicht tut
- Er führt keine technische Besichtigung durch. Bei der Aufnahme des Objekts (intag) schaut er nur oberflächlich.
- Er ist nicht dafür verantwortlich, dass Sie das Haus untersuchen. Konsumentverket schreibt: Der Mäklare „har inte något ansvar för att köparen undersöker bostaden“.
- Er haftet nicht direkt für Mängel am Haus, kann aber schadensersatzpflichtig werden, wenn er seine Pflichten verletzt, zum Beispiel wichtige Informationen bewusst zurückhält.
- Er vertritt nicht eine Seite gegen die andere.
Für Sie heißt das: Der Mäklare ist ein wichtiger Helfer beim Kauf, aber keiner, der Ihre Interessen allein vertritt. Wer sein Geld nicht verlieren will, prüft das Haus selbst oder lässt es prüfen, siehe Hausgutachten in Schweden.
Die Registrierungspflicht und die Prüfung bei der FMI
Wer in Schweden als Mäklare arbeiten will, muss sich registrieren lassen. Das Fastighetsmäklargesetz sagt in 2 kap. 1 §: „Fastighetsmäklare och fastighetsmäklarföretag ska vara registrerade hos Fastighetsmäklarinspektionen.“ Das gilt für die einzelne Person und für das Unternehmen.
Die FMI bietet auf ihrer Seite unter „Söktjänster“ drei Suchen an:
- Sök mäklare: https://fmi.se/soktjanster/sok-maklare/
- Sök mäklarföretag: https://fmi.se/soktjanster/sok-maklarforetag/
- Sök beslut: https://fmi.se/soktjanster/sok-beslut/ (die Seite erwähnt Beschlüsse der Nämnd, des Disziplinarausschusses)
Was die Suche im Einzelnen anzeigt, beschreibt die FMI auf der Übersichtsseite nicht. Probieren Sie sie also selbst aus und geben Sie den Namen des Mäklare und den Namen des Unternehmens ein. Finden Sie keinen Eintrag, fragen Sie beim Mäklare nach, bevor Sie bieten. Nach dem Gesetz muss er registriert sein.
Wer den Mäklare bezahlt
Das Honorar des Mäklare steht im Vermittlungsauftrag zwischen Verkäufer und Mäklare. Nach der FMI gilt der Auftrag zwischen dem Verkäufer als Auftraggeber und dem einzelnen Mäklare. Als Käufer sind Sie nicht Partei dieses Vertrags. Mehr dazu steht unter Zahle ich als Käufer Maklerprovision?.
Fragen an den Mäklare vor dem Gebot
- Sind Sie und Ihr Unternehmen bei der FMI registriert?
- Bekomme ich die Objektbeschreibung und die schriftliche Information zur Untersuchungspflicht? Wann?
- Können Sie mir eine Wohnkostenkalkulation geben?
- Gibt es Gutachten, Energiedeklaration und Fragenliste des Verkäufers? Dürfen Sie sie mir zeigen?
- Welche Belastungen, Dienstbarkeiten und Gemeinschaftsanlagen gehören zum Grundstück?
Diese Seite erklärt die Regeln und nennt die Quellen. Sie ersetzt keine Rechtsberatung für Ihren Kauf.
Häufige Fragen
Für wen arbeitet der Mäklare beim Hauskauf in Schweden?
Meist hat der Verkäufer ihn beauftragt. Das Gesetz verlangt trotzdem, dass er die Interessen von Verkäufer und Käufer wahrt. Beim Preis gilt eine Ausnahme: Hat der Verkäufer ihn beauftragt, soll er einen möglichst hohen Preis erzielen, so die FMI.
Muss ein Mäklare registriert sein?
Ja. Das Fastighetsmäklargesetz (2021:516) sagt in 2 kap. 1 §: „Fastighetsmäklare och fastighetsmäklarföretag ska vara registrerade hos Fastighetsmäklarinspektionen.“ Die FMI bietet eine Suche nach Mäklare, Mäklarföretagen und Beschlüssen an.
Prüft der Mäklare das Haus für mich?
Nein. Er besichtigt das Objekt bei der Aufnahme nur oberflächlich und führt kein Gutachten durch. Er muss Sie schriftlich auf Ihre Untersuchungspflicht hinweisen, ist aber nicht dafür verantwortlich, dass Sie das Haus untersuchen. Siehe Hausgutachten und Untersuchungspflicht.
Zahle ich als Käufer den Mäklare?
In der Regel nicht, den Mäklare beauftragt und bezahlt der Verkäufer. Siehe Zahle ich als Käufer Maklerprovision?.
Quellen
- GesetzFastighetsmäklarlag (2021:516), 2 kap. 1 §, 3 kap. 1 § und 11 § (Riksdagen)
- BehördeFMI: Mäklarens ansvar och roll
- BehördeFMI: Förmedlingsuppdraget
- BehördeFMI: Söktjänster (Sök mäklare, Sök mäklarföretag, Sök beslut)
- BehördeKonsumentverket: Vad har mäklaren för skyldigheter?
- BehördeKonsumentverket: Budgivning vid köp av bostad
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