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Kaufprozess6 Min. LesezeitStand: 26. Oktober 2026Nächste Prüfung: April 2027

Was bedeuten die schwedischen Begriffe auf Hemnet und in Inseraten?

Was Sie auf Hemnet finden

Hemnet ist ein schwedisches Immobilienportal. Mäklare stellen dort ihre Inserate ein. Ein Inserat nennt in der Regel Preis, Flächen, Beschreibung, Fotos und die Termine für die Besichtigung. Hemnet gehört nicht zu lagom.haus.

Ein Inserat stammt vom Mäklare, der meist im Auftrag des Verkäufers arbeitet (Fastighetsmäklarinspektionen, FMI). Er soll ein unparteiischer Mittler sein, beim Preis aber im Auftrag des Verkäufers einen möglichst hohen Preis anstreben (FMI). Lesen Sie die Angaben deshalb als Darstellung der Verkäuferseite und prüfen Sie das Wichtige selbst.

Wohnform und Eigentum

• Fastighet: das Grundstück samt Gebäude als rechtliche Einheit. Das Eigentum an einer Fastighet lassen Sie bei Lantmäteriet eintragen, die Eintragung heißt lagfart.
• Villa: ein Einfamilienhaus auf eigenem Grundstück. Radhus ist das Reihenhaus.
• Fritidshus: das Ferienhaus. Das Gesetz definiert den Begriff nicht. Für Ferienhäuser gelten einige Bauanforderungen nicht, zum Beispiel zur Zugänglichkeit, zum Energiehaushalt, zum Wasser und zum Breitband (Boverket).
• Tomt: das Grundstück. Ein unbebautes Grundstück heißt auch obebyggd tomt.
• Gård und Lantbruksfastighet: der Hof. Gilt ein Grundstück als lantbruksfastighet und liegt es in dünn besiedeltem Gebiet, kann eine Genehmigung der Länsstyrelse nötig sein (Länsstyrelsen).
• Bostadsrätt: eine Wohnform mit Genossenschaft. Sie sind Mitglied einer bostadsrättsförening und haben das Recht, eine Wohnung zu nutzen. Das Gesetz definiert die Bostadsrätt als das Recht, das ein Mitglied in der Genossenschaft aufgrund der Überlassung hat (Bostadsrättslag 1991:614). Das Gebäude gehört der Genossenschaft (Proposition 2008/09:91). Lesen Sie vor dem Gebot den Jahresbericht (årsredovisning) der Genossenschaft.
• Äganderätt: Eigentumsrecht. Bei einer Wohnung mit Äganderätt (ägarlägenhet) soll die Wohnung nach dem Regierungsvorschlag von 2008 eine eigene Immobilie in einem Mehrfamilienhaus sein (Proposition 2008/09:91). Was das Inserat im Einzelfall meint, fragen Sie beim Mäklare nach.
• Samfällighet: eine gemeinsame Anlage mehrerer Grundstücke, zum Beispiel eine private Straße. Die Eigentümer organisieren sich oft in einer samfällighetsförening und teilen die Kosten (Lantmäteriet).

Flächen

• Boarea (BOA): die Wohnfläche.
• Biarea (BIA): Flächen, die nicht zur Wohnfläche zählen, aber nutzbar sind, zum Beispiel Keller, Dachboden oder Garage.
• Tomtareal oder Tomtarea: die Größe des Grundstücks.

Flächenbegriffe sind in Schweden in der Norm SS 21054:2020 festgelegt, auf die Boverket in seinem Bericht zu Definitionen im Baurecht verweist. Die Zahl im Inserat nennt der Verkäufer oder der Mäklare. Wollen Sie sich auf eine Fläche verlassen, lassen Sie sie prüfen.

Kosten im Inserat

• Driftkostnad: die laufenden Kosten des Hauses, etwa für Heizung, Strom, Wasser und Müll. Prüfen Sie, welche Posten die Angabe enthält und für welchen Zeitraum sie gilt.
• Avgift: die regelmäßige Zahlung, die Mitglieder bei einer Bostadsrätt an die Genossenschaft leisten. Wofür die Genossenschaft das Geld braucht, steht im Jahresbericht (årsredovisning).
• Taxeringsvärde: der Steuerwert. Er bestimmt die Stempelsteuer und die Grundabgabe mit. Mehr unter Was ist das taxeringsvärde?.
• Fastighetsavgift: die jährliche kommunale Grundabgabe auf Häuser, erklärt unter Steuern in Schweden.
• Stämpelskatt: die Stempelsteuer beim Erwerb und bei neuen Hypotheken. Die Sätze stehen unter Kaufnebenkosten Schweden.

Besichtigung und Gebot

• Visning: der Besichtigungstermin. Als Käufer haben Sie eine Untersuchungspflicht: Ein Fehler, den Sie bei einer üblichen Besichtigung hätten entdecken müssen, gilt nicht als Mangel (FMI). Sehen Sie sich das Haus also genau an oder schicken Sie jemanden, der sich auskennt.
• Utgångspris: der Preis, der im Inserat steht. Der Verkäufer muss nicht zu diesem Preis verkaufen. Er entscheidet, wer kaufen darf und zu welchem Preis (Konsumentverket).
• Budgivning: die Bieterrunde. Kein Gesetz regelt ihren Ablauf. Der Mäklare muss Interessenten vorher erklären, wie sie abläuft, und alle Gebote an den Verkäufer weitergeben (Konsumentverket, FMI).
• Öppen und sluten budgivning: offene und geschlossene Runde. Bei der offenen Runde kennen Interessenten das höchste Gebot und können überbieten, bei der geschlossenen kennen sie die anderen Gebote nicht (Konsumentverket).
• Bud: das Gebot. Ein Gebot bindet niemanden. Gebote können per Telefon, Nachricht oder im Internet abgegeben werden (Konsumentverket).
• Accepterat pris: der Preis, den der Verkäufer annimmt. Bindend wird der Kauf erst mit dem unterschriebenen Kaufvertrag.
• Budgivningslista: die Liste der Gebote. Bei der Übergabe erhalten Käufer und Verkäufer sie vom Mäklare (Konsumentverket).
• Slutpris: der Preis, zu dem das Objekt am Ende verkauft wurde.

Vertrag, Übergabe und Eintragung

• Mäklare: die Fachperson, die Besichtigung und Bieterrunde leitet und beim Kaufvertrag erklärt, was die Bedingungen bedeuten (FMI). Das Gesetz verlangt die Registrierung bei der FMI, ohne sie ist die Tätigkeit rechtswidrig (Konsumentverket). Den Vertrag über das Honorar schließen Verkäufer und Mäklare (FMI).
• Köpekontrakt: der Kaufvertrag. Er wird schriftlich geschlossen und von beiden Seiten unterschrieben. Sonst kann der Kauf ungültig sein (FMI).
• Handpenning: die Anzahlung bei Vertragsschluss. Ihre Höhe steht im Vertrag. Eine übliche Höhe nennen wir nicht, weil wir dazu keine amtliche Zahl gefunden haben.
• Tillträde: die Übernahme des Hauses. Bei der Übernahme übergibt der Mäklare die Liste der Gebote (Konsumentverket).
• Lagfart: die Eintragung Ihres Eigentums bei Lantmäteriet, innerhalb von drei Monaten zu beantragen.
• Inteckning und Pantbrev: die Eintragung einer Hypothek und das Papier oder digitale Dokument, das sie belegt (Lantmäteriet).
• Besiktning: das Gutachten. Es prüft meist das Bautechnische. Elektrik, Heizung, Wasser, Abwasser, Lüftung, Kamin, Grundstück und Nebengebäude deckt es normalerweise nicht ab, Radon, Lärm und Wasserqualität prüft man getrennt (FMI).
• Energideklaration: der Energieausweis. Er muss vor dem Verkauf vorliegen und gilt zehn Jahre (Boverket).
• Dolda fel: verdeckte Mängel. Sie können bis zu zehn Jahre nach der Übergabe geltend gemacht werden, wenn Sie sie nicht hätten entdecken müssen und rechtzeitig nach der Entdeckung reklamieren (Konsumentverket).
• Enskilt vatten och avlopp: Brunnen und eigene Abwasseranlage. Sie gehören zur Untersuchungspflicht und sind normalerweise nicht Teil des üblichen Gutachtens (Havs- och vattenmyndigheten).
• Strandskydd: der Uferschutz, in der Regel 100 Meter, im Einzelfall bis 300 Meter vom Ufer (Miljöbalken).

Ein Gebot in sechs Schritten

1. Der Mäklare erklärt, wie die Bieterrunde abläuft.
2. Sie geben ein Gebot ab, zum Beispiel per Telefon, Nachricht oder im Internet.
3. Der Mäklare gibt alle Gebote an den Verkäufer weiter.
4. Der Verkäufer entscheidet, an wen und zu welchem Preis er verkauft. Er muss nicht an den Höchstbietenden verkaufen.
5. Der Kaufvertrag wird schriftlich geschlossen. Erst mit den Unterschriften wird der Kauf verbindlich.
6. Bei der Übergabe erhalten Käufer und Verkäufer die Liste der Gebote.

Im E-Book finden Sie die Begriffe im Zusammenhang, und auf Der Hauskauf in Schweden sehen Sie den ganzen Ablauf. Wenn Sie ein Inserat vor sich haben und nicht weiterkommen, schicken Sie es uns im Fika-Gespräch mit, kostenlos und unverbindlich.

Quellen

1. BehördeKonsumentverket: Budgivning vid köp av bostad
2. BehördeKonsumentverket: Tips inför att anlita mäklare
3. BehördeKonsumentverket: Dolda fel i hus
4. BehördeFMI: Mäklarens ansvar och roll
5. BehördeFMI: Förmedlingsuppdraget
6. BehördeFMI: Köparens undersökningsplikt
7. BehördeFMI: Kontraktsskrivning
8. BehördeLantmäteriet: Registrera ägare (lagfart)
9. BehördeLantmäteriet: Inteckning och pantbrev
10. BehördeLantmäteriet: Enskilda vägar
11. BehördeBoverket: Dessa byggnader ska energideklareras
12. BehördeBoverket: Fritidshus
13. BehördeBoverket: Definitioner i plan- och byggregelverket (Rapport 2023:15)
14. BehördeLänsstyrelsen: Förvärv av lantbruksfastigheter
15. BehördeHavs- och vattenmyndigheten: Några tips till dig som ska köpa eller sälja hus med enskilt vatten och avlopp
16. GesetzMiljöbalken (1998:808), 7 kap. 13 bis 15 §§
17. GesetzBostadsrättslag (1991:614), 1 kap.
18. GesetzProposition 2008/09:91 Ägarlägenheter (Regierungsvorschlag)

Gesetze und Behörden belegen die Regel, Statistiken die Zahlen, Ratgeber und Presse die Praxis. Vor einer Entscheidung bitte die Originalquelle öffnen.

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Diese Antwort erklärt die Regel und nennt die Quelle. Sie ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung für Ihren Einzelfall. Was wir nicht belegen können, kennzeichnen wir als offen.