Energiedeklaration beim Hauskauf in Schweden: Was steht drin und wer sorgt dafür?
Wer in Schweden ein Haus verkauft, muss dafür sorgen, dass eine gültige Energiedeklaration vorliegt. Sie gilt zehn Jahre. Als Käufer haben Sie das Recht, sie vor dem Kauf zu sehen. Fehlt sie, dürfen Sie innerhalb von sechs Monaten nach Besitzübergang eine erstellen lassen, auf Kosten des Verkäufers (Boverket).
Wann eine Energiedeklaration in Schweden nötig ist
Die Energiedeklaration (energideklaration) ist ein Dokument über den Energiebedarf eines Gebäudes. Boverket, die schwedische Behörde für Bauen und Wohnen, nennt sechs Anlässe: wenn ein Gebäude neu ist, wenn ein großer Teil der Gebäudehülle umgebaut wird, wenn es einem öffentlichen Träger gehört, wenn es groß ist und häufig von der Öffentlichkeit besucht wird, wenn es mit Nutzungsrecht überlassen wird und wenn es verkauft wird.
Für Sie als Käufer eines Hauses zählt der letzte Anlass. Eigentümer von Einfamilienhäusern und Reihenhäusern, die nicht einer Genossenschaft (bostadsrättsförening) gehören, brauchen nach Boverket erst dann eine Deklaration, wenn das Haus verkauft werden soll.
Wer sorgt für die Deklaration?
Der Verkäufer. Das Gesetz (2006:985) sagt in § 6, dass der Eigentümer vor dem Verkauf dafür sorgen muss, dass eine Energiedeklaration für das Gebäude vorliegt. Gibt es schon eine gültige, kann sie verwendet werden, sie darf aber nicht älter als zehn Jahre sein.
Die Deklaration erstellt eine zertifizierte und unabhängige Energieexpertin oder ein Energieexperte, nicht der Mäklare. Als Käufer müssen Sie also nichts bestellen. Sie dürfen aber danach fragen.
Ihre Rechte als Käufer
- Einsicht vor dem Kauf: Nach Boverket haben Sie immer das Recht, eine gültige Energiedeklaration zu sehen, bevor Sie ein Haus kaufen.
- Übergabe an den neuen Eigentümer: Nach § 13 des Gesetzes muss der Verkäufer die Deklaration dem neuen Eigentümer übergeben.
- Angabe in der Anzeige: Wird ein Gebäude zum Verkauf angeboten, muss die Angabe zur Energieleistung aus der Deklaration in der Anzeige stehen (§ 13 in der Fassung nach Gesetz 2026:744).
- Ersatzvornahme: Haben Sie die Deklaration verlangt und nicht bekommen, dürfen Sie nach § 14 innerhalb von sechs Monaten nach Ihrem Besitzübergang selbst eine erstellen lassen. Der Verkäufer trägt die Kosten.
Der Mäklare bereitet den Kauf organisatorisch vor, mehr zu seiner Rolle steht unter Mäklare in Schweden. Fragen Sie ihn früh nach der Deklaration, am besten schon bei der Besichtigung.
Was in der Deklaration steht
Nach Boverket zeigt die Energiedeklaration die Energieleistung des Gebäudes und enthält unter anderem:
- die Energieklasse des Hauses,
- die Energieleistung, seit dem 1. Oktober 2026 als Energieleistungszahl (energiprestandatal) angegeben,
- den Energieverbrauch für Heizung, Kühlung, Warmwasser und fest installierte Technik wie Lüftungsmotoren,
- Angaben zum Heizsystem,
- ob eine Radonmessung durchgeführt wurde,
- ob die obligatorische Lüftungskontrolle (OVK) durchgeführt wurde,
- Empfehlungen für Maßnahmen, mit denen sich die Energieleistung verbessern lässt,
- Angaben zur Expertin oder zum Experten, die oder der sie erstellt hat.
Die Deklaration beurteilt das Haus nach seinen technischen Eigenschaften und einer normalen Nutzung. Ihr tatsächlicher Verbrauch kann davon abweichen. Sie ersetzt auch kein Gutachten: Ob das Dach dicht ist oder der Keller feucht, sagt sie nicht. Dafür gibt es die Besiktning.
Steht in der Deklaration, dass keine Radonmessung gemacht wurde, ist das ein Grund, den Verkäufer danach zu fragen.
Welche Gebäude ausgenommen sind
Nach der Verordnung (2006:1592) brauchen unter anderem diese Gebäude keine Energiedeklaration:
- Wohnhäuser, die weniger als vier Monate im Jahr genutzt werden oder nur während eines begrenzten Teils des Jahres, wenn der Energieverbrauch auf weniger als 25 Prozent eines Ganzjahresbetriebs geschätzt wird,
- frei stehende Gebäude mit einer Nutzfläche unter 50 Quadratmetern,
- Wirtschaftsgebäude der Land- und Forstwirtschaft mit geringem Energiebedarf,
- vorübergehende Gebäude, die höchstens zwei Jahre genutzt werden sollen.
Für ein Sommerhaus, das nur im Sommer genutzt wird, kann die Pflicht also entfallen. Ein Haus, das Sie ganzjährig bewohnen wollen, ist damit nicht automatisch ausgenommen. Es kommt auf die Nutzung an, die das Gebäude hat oder für die es gedacht ist. Mehr zum Unterschied lesen Sie unter Dauerwohnhaus oder Ferienhaus kaufen und Ferienhaus ganzjährig bewohnen.
Was sich zum 1. Oktober 2026 geändert hat
Boverket hat am 28. August 2026 neue Vorschriften beschlossen. Sie gelten seit dem 1. Oktober 2026. Die Energieleistung wird nun als Energieleistungszahl angegeben, und die Zusammenfassung der Deklaration hat eine neue Gestalt, die lohnende Maßnahmen deutlicher zeigen soll. Übergangsbestimmungen gibt es dafür nicht.
Eine weitere Änderung betrifft Umbauten und tritt am 1. Januar 2027 in Kraft: Dann ist der Anlass nicht mehr ein Umbau im alten Sinn, sondern eine größere Gebäudeänderung nach dem Planungs- und Baugesetz, die einen wesentlichen Teil der Gebäudehülle betrifft. Beim Kauf eines Hauses spielt das nur eine Rolle, wenn Sie umbauen wollen.
Was Sie vor dem Gebot tun
- Fragen Sie den Mäklare, ob eine gültige Energiedeklaration vorliegt und wann sie erstellt wurde.
- Lesen Sie Energieklasse, Hinweise zu Radon und Lüftung und die empfohlenen Maßnahmen.
- Rechnen Sie die empfohlenen Maßnahmen in Ihre Kalkulation ein, bevor Sie bieten. Wie das Bieten abläuft, steht unter Hemnet auf Deutsch.
- Fehlt die Deklaration, verlangen Sie sie schriftlich und bewahren Sie die Anfrage auf, wegen der Frist von sechs Monaten.
Diese Seite gibt amtliche Regeln mit Quelle wieder. Sie ist keine Rechtsberatung und keine Bewertung eines bestimmten Hauses. Wie die Nebenkosten insgesamt aussehen, lesen Sie unter Kaufnebenkosten in Schweden.
Häufige Fragen
Muss der Verkäufer eines Hauses in Schweden eine Energiedeklaration haben?
Ja. Nach Boverket ist der Verkäufer dafür verantwortlich, dass das Gebäude eine gültige Energiedeklaration hat. Ein vorhandenes Dokument darf verwendet werden, wenn es nicht älter als zehn Jahre ist.
Wie lange ist eine Energiedeklaration gültig?
Zehn Jahre. Das steht in § 6 b des Gesetzes (2006:985) über Energiedeklarationen für Gebäude. Danach ist eine neue nötig, wenn das Haus verkauft wird.
Was kann ich tun, wenn mir der Verkäufer keine Deklaration gibt?
Haben Sie darum gebeten und nichts bekommen, dürfen Sie nach Boverket innerhalb von sechs Monaten nach dem Besitzübergang selbst eine Deklaration erstellen lassen. Die Kosten trägt der Verkäufer.
Gilt die Pflicht auch für ein kleines Ferienhaus?
Nicht immer. Ausgenommen sind Wohnhäuser, die weniger als vier Monate im Jahr genutzt werden, und frei stehende Gebäude unter 50 Quadratmetern Nutzfläche. Die genaue Einordnung klären Sie vor dem Kauf mit dem Mäklare.
Was hat sich am 1. Oktober 2026 geändert?
Boverket nennt zwei Neuerungen: Die Energieleistung wird seit dem 1. Oktober 2026 als Energieleistungszahl (energiprestandatal) angegeben, und die Zusammenfassung der Deklaration hat ein neues Aussehen. Übergangsregeln gibt es dafür nicht.
Quellen
- BehördeBoverket: Byggnader som ska energideklareras (mit Lag 2006:985, 4 bis 14 §§)
- BehördeBoverket: Byggnader som inte behöver energideklareras (mit Förordning 2006:1592, 2 §)
- BehördeBoverket: Energideklarationens innehåll
- BehördeBoverket: Nya krav på energihushållning och energideklarationer beslutade (28. August 2026)
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